Ответственность за противопожарную безопасность в арендуемом помещении

Разграничение ответственности за пожарную безопасность между арендатором и арендодателем

Вопрос разделения ответственности между арендодателями и арендаторами за нарушение правил пожарной безопасности давно волнует многих. Проведены десятки, если не сотни встреч и конференций, на которых задавался этот вопрос, но однозначного ответа на сегодняшний день нет.

В наших статьях мы постараемся отразить различные аспекты этого вопроса.

Вообще говоря, корень всего зла в том, что при привлечении к ответственности арендодателей и арендаторов за нарушение требований пожарной безопасности первыми жертвами становятся те, кто находится на территории арендуемой площади.

Причина проста: когда ни собственники, ни арендаторы не осознают своей ответственности за обеспечение пожарной безопасности, эта пожарная безопасность никому не нужна до следующей проверки или громкого пожара.

В последнем случае вряд ли компетентные органы будут «подметать» договор аренды, в первую очередь виноват будет собственник охраняемого объекта; Поэтому мы рекомендуем владельцам недвижимости сначала устранить нарушение, а затем подумать о том, как распределить ответственность.

Итак, что говорит по этому поводу закон?

Согласно статье 38 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (далее – Федеральный закон № 69), ответственность за нарушение требований пожарной безопасности, установленных действующим законодательством, несут:

• владелец;

• Глава федеральной исполнительной власти;

• Руководители местных органов власти;

• Лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций;

• Формальное назначение лиц, ответственных за обеспечение пожарной безопасности;

• Должностные лица находятся в пределах своих полномочий.

Как мы видели, закон не разделяет степень ответственности между собственниками и иными лицами, имеющими право владения имуществом, и собственники, и арендаторы могут быть привлечены к административной ответственности в равной степени или даже одновременно за нарушение требований пожарной безопасности Верховным Судом РФ; Постановлением 2014 года № 304-АД14-334 от 16 сентября предусмотрено:

«…В то же время суд отметил, что указанный договор возлагает ответственность за противопожарное состояние помещения на арендатора, однако данная ситуация не освобождает арендодателя от обязанности соблюдать обязательства пожарной безопасности, предусмотренные действующим законодательством. Правила пожарной безопасности, а также ответственность государства за нарушение соответствующих правил, касающихся права собственности на принадлежащие ему здания…»

«…суд также пришел к выводу, что компания не представила доказательств того, что она приняла все меры по предотвращению возникновения административных правонарушений и не создавала препятствий для соблюдения правил пожарной безопасности, в связи с чем компании было предъявлено обвинение по ч. Часть 4 статьи 20.4 КоАП РФ административная ответственность наступает в соответствии с законом…»

Неужели собственник или арендатор не может защититься от штрафов?

Конечно, как мы говорили в начале статьи, это возможно при соблюдении всех требований пожарной безопасности. Но нарушения все же могут быть, так что же нам делать?

Законы РФ не основаны на прецедентах, однако Пленум Верховного Суда советует коллегам использовать прецеденты в судебной практике, но эти прецеденты не всегда используются на местах конкретными чиновниками, поэтому "правильный" договор аренды поможет в некоторых случаях случаях это защита от штрафов.

В договоре аренды не следует полностью избегать упоминания о том, кто несет ответственность за обеспечение пожарной безопасности, а также ограничиваться общими формулировками типа «Обеспечение пожарной безопасности арендуемого помещения является обязанностью арендатора» и т д».

Какие документы требуют при проведении плановой пожарной проверки (контрольном (надзорном) мероприятии)

Договоры аренды относятся к сфере гражданско-правовых отношений, поэтому при определении ответственности часто ссылаются на положения статьи 2 Гражданско-процессуального закона. Статья 612 Гражданского кодекса РФ:

"Арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были согласованы при заключении договора аренды, известны арендатору заранее или которые арендатор должен был обнаружить при осмотре имущества или проверке его работоспособности заключение договора или передача имущества в аренду».

Правовые положения данного дела – это прежде всего ответственность на уровне гражданских правоотношений, а не административная ответственность за нарушение требований пожарной безопасности.

В связи с этим перед подписанием договора аренды арендатор должен понять, насколько арендованная площадь соответствует требованиям пожарной безопасности.

В случае обнаружения нарушения арендатор должен заранее согласовать с собственником, при каких обстоятельствах нарушение будет рассмотрено с и какие санкции будут применены к сторонам договора (например, административные штрафы или причиненный реальный ущерб) в случае привлечения к административной ответственности за конкретные нарушения требований пожарной безопасности или имущественный ущерб, причиненный пожаром. Кроме того, на сайте территориальных органов ОНД и ПР или на сайте ЕРКНМ можно узнать, есть ли на объекте нарушения.

При отсутствии несоответствия, требующего существенных материальных затрат (например, необходимости установки автоматических систем противопожарной защиты, установки противопожарных дверей, систем дымоудаления и т.п.), собственник должен указать это непосредственно в договоре.

Например: «Арендуемое имущество соответствует обязательным требованиям пожарной безопасности и требованиям пожарной безопасности, установленным нормами пожарной безопасности, установленными статьей 4, частью 3, пунктом 1 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ» Положение о требованиях пожарной безопасности».

Затем обязанности распределяются дальше: кто и в каком объеме будет выполнять конкретные требования пожарной безопасности, а также санкции за несоблюдение.

Вы можете напрямую доказать, что арендатор или арендодатель соблюдает конкретный нормативный акт, например Пожарный кодекс РФ (далее - ППР) или его существенные пункты (например, собственник здания, согласно ст. 54 ППР), организует работы по обслуживанию системы противопожарной защиты, а арендатор обязуется соблюдать график. Предоставить место для выполнения назначенных работ).

В соответствии со статьей 42 Федеральных правил о государственном пожарном надзоре, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 апреля 2012 г. № 290 «О Федеральном государственном пожарном надзоре», планы планируются в привязке к объектам надзора указанный в Едином государственном реестре недвижимости, т.е в зависимости от конкретного здания и с учетом частой смены арендаторов, договор аренды может быть заключен на срок до одного года без формальной регистрации в большинстве случаев подконтрольным лицом в течение срока действия;

Событием контроля (надзора) является собственник охраняемого объекта. Следовательно, в соответствии со статьей 3.1, привлечь другое обвиняемое лицо (квартиросъемщика) к ответственности без организации новой проверки будет невозможно.

Согласно статье 28.1 КоАП РФ исключением являются случаи, когда КНМ проводится в форме внезапной проверки, когда возможно взаимодействие с несколькими контролируемыми лицами, но такие проверки в основном проводятся в крупных торговых центрах, среди которых известно много арендаторов.

В заключение хотелось бы еще раз отметить, что обеспечение пожарной безопасности здания – это, прежде всего, ответственность собственника, поскольку это его собственность и ответственность за ее содержание лежит на нем.

В отдельных случаях на жильцов может быть возложена определенная ответственность за обеспечение пожарной безопасности, однако это не защищает жильцов и арендодателей от административной ответственности при нарушении требований пожарной безопасности.

Обязанности, возложенные на арендатора, должны быть соразмерны его возможностям, часто бывает, что арендатор обязан иметь в помещении систему сигнализации, а другой пункт договора запрещает строительные работы на арендуемом помещении.

В то же время, конечно, арендатор также несет ответственность за обучение персонала мерам пожарной безопасности, запрету на курение и поддержанию в надлежащем порядке путей эвакуации на арендованной территории.

Если арендодатель возлагает часть ответственности по обеспечению пожарной безопасности на арендатора, мы рекомендуем контролировать выполнение необходимых работ, например, если арендатор по договору обязан очистить систему вентиляции, то в договоре должно быть предусмотрено, что это будет предоставлено арендодателю после завершения работ Копия файла.

Детальное разделение обязанностей в договоре, штрафные санкции за несоблюдение требований со стороны контролирующих органов и строгий контроль пожарной безопасности здания сэкономят вам деньги и силы.

Ясно одно: сегодняшнее законодательство не разграничивает обязанности арендаторов и арендодателей. Эта граница должна иметь нормативное обоснование.

Когда арендатор ответит за пожар и потоп

Владелец сдал дом в аренду, и через несколько дней вспыхнул пожар. Кто будет нести ответственность за пожар? Эксперты говорят, что это не всегда проблема работодателя или арендатора. Он заплатит только в том случае, если действительно виноват, например, если не выключит фен.

Другое дело – короткое замыкание или пожар, выводящий из строя технику, доставшуюся по наследству от владельца. Но если пожар или наводнение повредит квартиру соседа, ответственность в любом случае несет собственник. Может ли он предъявить иск арендатору-нарушителю о возмещении ущерба, зависит от контракта.

Гражданский кодекс предусматривает, что, если иное не предусмотрено договором, собственник обязан хранить имущество сам (ст. 210 ГК "Обязанности по сохранности имущества"). Но в случае аренды бремя содержания перекладывается на арендатора, поскольку предыдущий собственник лишается права входа в помещение.

Здесь действует правило: имущественный вред должен быть возмещен лицом, причинившим вред (ст. 1064 ГК «Общие основания ответственности за вред»). Но если мы говорим о пожаре, наводнении или других чрезвычайных ситуациях, то арендатор или работодатель не всегда несут ответственность.

Ответ зависит от обстоятельств происшествия, рассказала юрист S&K Вертикаль Ирина Орешкина. S&K Вертикальные федеральные рейтинги

• Группа Банкротство (Споры на среднем рынке)
• Групповые арбитражные процедуры (Значительные коммерческие споры: рынок элитного сегмента)
• Группа Общая юрисдикция Группа Разрешение споров в суде
• Группа по семейному и наследственному праву
• Группа по трудовому и иммиграционному праву
• Группа частного капитала № 3 на №. 5 по доходам адвокатов № 22 по количеству адвокатов×. 

Временный владелец имущества несет ответственность только в том случае, если он виновен в причинении ущерба. Например, в отчете о наводнении указано, что причина в том, что не был перекрыт водопроводный кран (так было с делом № 01АП-49/2018). Понятно, что в данном случае вина лежит на работодателе.  

Когда ответят работодатели и арендаторы - Нарушение правил пожарной безопасности:

• Устройство не выключается из розетки. В январе 2011 года Инна Игнатова* и Наталья Сидорова* сняли квартиру. Через три месяца, когда Игнатовой не оказалось дома, Сидорова забыла выключить фен и ушла. Происходит короткое замыкание и возникает пожар. В результате стены ванной и коридора тлели, а дверные коробки сгорали. В постановлении об отказе в регистрации дела указано, что пожар произошел из-за нарушения правил пожарной безопасности при использовании электроприборов. Владелец квартиры предъявил иск арендатору. Первая инстанция постановила, что Игнатова не несет ответственности за пожар, поскольку находилась на работе. Суд взыскал с Сидоровой деньги только из-за связи ее действий с пожаром (сумма удалена из отчета). Апелляция оставила в силе первоначальное решение (дело № 33-615/2012)
• Если вы установите «плохое устройство», вы загоритесь. В декабре 2015 года компания «ВкусДона» арендовала нежилой участок в многоквартирном доме у ИП «Заруцкая» под магазин. Через два месяца там вспыхнул пожар. Пожар начался в подсобном помещении. Пожарные обнаружили, что устройство пожарной сигнализации неисправно и загорелось, при этом пламя перекинулось на объект. Предприниматель просил суд взыскать 523 000 рублей повреждать. Первая инстанция постановила, что ответственность за пожар несет арендатор. Это он установил пожарную сигнализацию и захламил чулан. Апелляция пришла к выводу, что возгорание оборудования произошло случайно, а это означает, что арендатор не должен возмещать ущерб. Однако отмена приговора поддержала позицию первой инстанции. Окружной суд постановил, что ассоциация установила неисправную пожарную сигнализацию. Нет документации о том, что его установка была проведена по всем правилам. Таким образом, районный суд оставил решение первой инстанции без изменения (дело № А53-11802/2016).

Суды оценивают не только необходимость, но и условия договора аренды. Орешкина рассказала, что в большинстве случаев ответственность за текущий ремонт и поддержание объекта в исправном состоянии лежит на арендаторе.

То есть он несет ответственность за последствия: должен отремонтировать дом или компенсировать владельцу затраты на восстановление поврежденного имущества. 

Практика аренды земель, находящихся в ограниченном обороте: позиция Вооруженных Сил

Поэтому в 2014 году объединение «Пантеон» арендовало складской гараж у Боровичского завода экспериментального машиностроения. В договоре прописано, что арендатор несет ответственность за пожарную безопасность помещения и обязан своевременно вывозить промышленные отходы и мусор.

Четыре года спустя пожар полностью уничтожил здание. Эксперты пришли к выводу, что горючий материал, скорее всего, древесная щепа, воспламенился от искры. Завод признал виновным арендатора. Поэтому, проведя рыночную оценку стоимости вещей (6 миллионов рублей), он обратился в суд.

Иск был удовлетворен в первой инстанции. Она указала на пункт договора, согласно которому собственник фактически делегировал арендатору ответственность за поддержание объекта в исправном состоянии и в соответствии с противопожарными нормами.

Апелляция с этим согласилась, но уменьшила взысканную сумму до 2,6 миллиона рублей. Кадастровая стоимость склада из-за ошибок в оценке. Решение было также подкреплено отменой рассмотрения дела (Дело № А44-10189/2018).

Если в договоре содержится пункт об ответственности арендатора, это не означает, что арендатор или арендаторы по умолчанию несут ответственность за любую чрезвычайную ситуацию. Факт нарушения им правил содержания имущества должен быть доказан.

Важны документы, устанавливающие виновника ЧП: материалы, предоставленные МВД по результатам проверки происшествия (например, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, в котором указана причина пожара), контролирующих органов относительно ответственности за несоблюдение установленных правил содержания имущества ,Экспертное заключение.

Когда арендатор или арендатор не несет ответственности за чрезвычайную ситуацию:

Если пожар вызван повреждением оборудования владельца. Елена Тюкина* сняла квартиру у Владислава Коннова*. Три дня спустя она подключила регуляторы напряжения к газовому котлу и микроволновой печи и пошла в магазин.

В квартире случился пожар. Соседи заметили происшествие и вызвали скорую помощь. Пожарные потушили огонь. По их словам, авария могла быть вызвана аварийным срабатыванием регулятора напряжения. 

Арендатор посчитал, что собственник виновен, и решил отсудить у него 50 000 рублей. (Она платила владельцам недвижимости и агентам по недвижимости за поиск квартир).

Конов подал встречный иск к Тюкиной, потребовав возмещения причиненного ущерба в размере 117 000 рублей. В договоре предусмотрено, что в случае повреждения имущества по вине или халатности арендатора арендатор обязан возместить ущерб. Но Коннофф предупреждает, что перед уходом все устройства необходимо отключать от розеток. 

Суд первой инстанции назначил по делу судебно-пожарно-техническую экспертизу. Она подтвердила, что изначально розетка загорелась из-за того, что подключенный к ней регулятор напряжения работал в аварийном режиме. Районный суд удовлетворил встречный иск.

Апелляция постановила, что работодатель возместит только ущерб, причиненный по его вине или халатности. В данном случае ответчик виновен в том, что не заботился о своем имуществе должным образом.

Апелляция отменила решение районного суда, взыскав с Тюкиной 23 000 рублей компенсации и отказав в удовлетворении встречного иска (дело № 33-2553/19).

Практика арестовала комод: Верховный суд решил судьбу мебели из сдаваемой квартиры

В аналогичной ситуации оказался и Сергей Нечаев*. В мае 2017 года он снял двухэтажный дом в Подмосковье. Владелец находился за границей, поэтому заключил договор с их представителем Татьяной Комар. Она объяснила, как пользоваться всем оборудованием в доме и на территории, но не упомянула бензиновый генератор.

В августе того же года отключили электроэнергию и Нечаев активировал устройство. Он загорелся, и огонь перекинулся на дом. Сотрудники МЧС провели проверку и установили, что возгорание началось из-за неисправного генератора. Искры попали в деревянный каркас, а затем и в дом.

Представители собственников обратились в суд. Обновленная заявка составляет 2,4 миллиона рублей. Возмещение ущерба и иные расходы, включая компенсацию морального вреда (100 000 руб.) и представительских расходов (100 000 руб.). 

Суд постановил, что ответственность за пожар несет работодатель. Он не вынимал генератор из деревянного корпуса и не отодвигал его хотя бы на метр от здания. Эти требования были включены в инструкцию по технике безопасности, но Нечаев их нарушил.

Таким образом, суд взыскал с ответчика убытки, расходы на оценку и представительские расходы - в общей сложности 2,6 миллиона рублей. Но решение было отменено в апелляционном порядке.

Она напомнила, что первоначально пожар возник из-за неправильной работы генератора, неисправности агрегата. Это означало, что арендатор не мог нести ответственность за последствия пожара, а суд вынес решение и отклонил иск (Дело № 33-19591/2019).

Стоит ли платить штрафы за практику отказа в аренде: решение Верховного суда

В случае поджога. Осенью 2015 года Валерий Чернов сдал в аренду нежилой дом площадью 445 квадратных метров. Сдается в аренду Олегу Крайнову, который сдал его в субаренду компании «Росалко». В здании открыт магазин.

Через год там произошло ЧП: возник пожар, в результате которого сгорела пристройка, крыша и весь второй этаж. Эксперты МВД пришли к выводу, что пожар был поджогом. Здание начало гореть снаружи, в пристройке.

Полиция возбудила уголовное дело по ч. 1 ст. Статья 167 УК («Умышленное уничтожение или повреждение имущества») направлена ​​против неизвестных лиц. Владельцы здания оценили убытки в 7 миллионов рублей и подал в суд на Кленова.

Истец утверждал, что отсутствие виновника пожара само по себе не означает, что ответчик не причинил ему ущерба. Он упомянул искусство. Статья 1064 ГК («Общие основания ответственности за вред»). Согласно нормативам, если имуществу гражданина причинен ущерб, возместить ущерб обязано лицо, причинившее ущерб.

Но в обоих случаях было установлено, что ответчик не несет ответственности за пожары, а это означает, что никакие деньги с него не могут быть взысканы. Они указали: Договором не предусмотрено, что арендатор несет ответственность за случайное повреждение здания или ущерб, причиненный третьими лицами. Суд не выполнил это требование (дело № 33-4510/2020).

Верховный суд постановил, что арендаторы должны платить за коммунальные услуги

В остальных случаях, когда преступление квартиросъемщика еще не установлено. «Иннова-Нефтехим» арендует часть помещений у Электростальского завода химического машиностроения. Рядом с ними продолжает работать цех ОАО «ЭХМЗ».

Стороны достигли соглашения в августе 2013 года, а в марте 2014 года в арендованном здании вспыхнул пожар. По словам пожарных, наиболее вероятной причиной стала статическая искра, воспламенившая пары горючей жидкости. По независимой оценке, завод понес убытки в размере 28 миллионов рублей.

Компания решила взыскать с арендаторов деньги через суд. Но сделать это ему не удалось. Первая инстанция, последующие апелляции и отмены решения установили, что арендатор не виновен в инциденте. Он не нарушал правила пожарной безопасности, что выяснили спасатели при расследовании причин происшествия.

Не было никаких упоминаний о том, было ли решение компании отказаться от возбуждения уголовных дел виновным. Три руководства ОАО «ЭХМЗ» отказали, и он тогда подал жалобу в Верховный суд. Однако он отказался передать кассационную жалобу на рассмотрение Комиссии (дело № А41-47283/14).

Если пострадали соседи

Иногда пожар или наводнение в здании может распространиться на соседей. Поскольку владелец должен содержать имущество, он несет ответственность за ущерб, причиненный третьими лицами.

Третьи лица (например, соседи снизу) не должны интересоваться, кто именно использует расположенную выше квартиру и с какой целью - сам собственник, арендатор, приходящий в гости родственник или бригада рабочих, выполняющих ремонт в квартире квартира. Если затопили соседей снизу, они имеют право предъявить иск владельцу квартиры.

Сергей Водолагин, управляющий партнер, ТОО «Вестсайд» Вестсайдская федеральная рейтинговая группа Внешняя торговля/таможенное право и денежно-кредитное регулирование (валютное регулирование) Группа комплаенса Корпоративное право/M&A (средний рынок) Группа Розничная торговля, товары народного потребления, общественное питание Группа Трудовое и иммиграционное право Групповой арбитражный процесс (малые и средние коммерческие споры): средний рынок) Групповой суд общей юрисдикции Разрешение споров Групповой частный капитал×

Именно так постановил Верховный суд в недавнем споре. Константин Попов* снимает квартиру у Ларисы Верняк* с апреля 2018 года и проживает там с женой и дочерью. Через полгода в доме случился пожар: мультиварка сломалась и загорелась.

Это подтверждают выводы сотрудников МЧС. В результате пострадала не только арендованная квартира, но и соседи. Его владелица Алиса Климова* провела независимую оценку ущерба. Выяснилось, что стоимость ремонта после происшествия составила 327 000 рублей.

Сосед подал иск против Верняка, требуя возмещения ущерба. Ей было отказано в первой инстанции. Первая инстанция постановила, что пожар произошел в доме Верняк, но это не значит, что она несет ответственность за случившееся. Но апелляционная и кассационная жалобы привели к полному взысканию денег с Верняка.

В обоих делах утверждалось, что ответчики обязаны бережно относиться к имуществу в квартире, включая бытовую технику. Другими словами, пожар произошел из-за ее «небрежности». Спор был передан в Верховный суд, который подтвердил и оставил в силе обжалованную и отмененную позицию.

Трое судей под председательством Сергея Асташова подчеркнули, что даже если собственник сдает помещение в аренду, он несет ответственность за пожарную безопасность в нем.

После сдачи квартиры в аренду собственником остается собственник. 

Верховный суд постановил, что это не освобождает его от обязанности содержать свое имущество

В совете отметили, что арендодатели могут обеспечить арендаторам условия для соблюдения правил пожарной безопасности и предъявить претензии о возмещении ущерба в случае нарушения правил, в том числе в порядке регресса (№ 88-КГ20-14-К8).

Если собственник платит соседу, а ответственность несет арендатор, то собственник имеет право предъявить ему иск.

Советы для собственников

Отсутствие договора само по себе не освобождает виновного от ответственности за причиненный ущерб. Но если договоренность будет достигнута, то будет легче решить, кто несет ответственность за последствия чрезвычайной ситуации. Он определяет, кто обязан соблюдать пожарную безопасность и другие правила. 

Лобачев рекомендует обеим сторонам оценить техническое состояние имущества и оборудования (в том числе электрических сетей, трубопроводов) и отметить это в акте приема-передачи имущества (или в самом договоре).

Если впоследствии работодатель обнаружит подобные дефекты, Алексеев рекомендует сообщить о них владельцу имущества. Эксперты поясняют, что если по такой вине произойдет пожар, арендатор может не нести ответственность за причиненный ущерб.

В договоре должен быть сразу предусмотрен порядок определения и возмещения размера ущерба, если чрезвычайную ситуацию невозможно избежать.